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2021年起,“囤房族”或全面消失?新规出台,楼市或迎来拐点

时间:2021-01-13 21:31:56 作者:临沂民生网

 

买房难一直是现代城市年轻人面临的最大的难题,一方面他们为了买房不得不努力工作,一方面为了每个月的房贷又不得不降低自己的消费。
人们常说一代人有一代人的难处,而对于80后90后这一代人来说,他们赶上了城镇化的浪潮,大量的年轻人从农村走向城市,到了城市他们亟待解决的第一个难题就是自己的住房问题。
城镇化发展到今天,房亟待解决人们生活中最重要的一部分,其不仅用来居住,很多时候还和结婚、子女的教育、还有城市的福利相挂钩。
最重要的是房子还有着其特殊的投资属性,有房者和无房者最大的区别不在于有房者的生活质量比无房者高出多少,而在于有房者因为房子的不断升值财富不断积累,而无房者把收入都用来交了房租,这样两者之间的财富会被慢慢拉大,最后形成两个阶级。


  根据《西南财经大学》发布的中国家庭资产配置调研报告显示:平均来说,中国家庭房产的资产占一个家庭总资产的77%,很多城市的有房者,他们可能是资产上百万上千万的“富人”,但是当除去房产,他们很多都是负债生活。这种现象在越发达的城市就越发的明显,在北京上海这些城市,很多人都是坐拥千万房产,但他们为了买房都不得不到处借钱,没有任何的积蓄。
  而去年楼市的变化似乎让人们看到了楼市的拐点,首先在去年的第一季度大家基本都被隔离在家,房子的成交量几乎为零,到了第二季度一些热点楼市的开始回暖甚至过热的情况,但很快国家出台了调控政策,稳定了房价。而到了金九银十开发商开始了一轮打折促销潮,这让很多人认为楼市确实开始出现拐点,不再像过去十几年一样只涨不跌。楼市出现拐点对很多还没有买房的刚需来说当然是一件好事,现在的高房价已经让很多年轻人感到买房无望,但去年的楼市状况又让他们重燃买房的希望。那么未来几年的楼市到底如何?虽然楼市预测基本上都不靠谱,但我们也可以根据以下几个现象进行大致的判断。

01我国人口已经达到峰值

  我国经济专家任泽平曾经说过:房地产行业的发展,短期看政策、中期看土地、长期看人口。所以房子最终的属性还是要回归居住属性,房子的最终端口还是依靠人口,只有人口不断增加,住房需求越来越多,房地产行业才能长期的蓬勃发展。
但根据社科院最新发布的人口预测来看,我国生育率连年下跌,我国的人口数量将会在2029年达到峰值14.47亿,而且人口结构也将发生变化,老年人口占比将不断增加,这就造成购房需求的不断减少。
  

02房子过剩问题越来越严重

  房子过剩的问题其实不是今天才有,早在2017年,我国房子过剩的问题就已经暴露出来了,根据《西南财经大学》的报告显示:我国的住房空置率在2017年平均值已经超过了20%,商品房的空置率更是达到了26%。这就说明我国的商品房每4套里面就有一套是空置的,这造成了大量的资源浪费。而如今3年多的时间已经过去,开发商开发楼盘的脚步并没有停下,因此现在我国的住房空置率只会更高。

03住房需求正在不断减少

  相关数据显示我国的城镇化率已经达到了60%和国际上发达城市的城镇化率70%已经相差不远,也就是说我国的城镇化发展已经接近尾声,这样住房需求也在不断减少。另外,我国现在的城镇居民的住房拥有率已经很高,根据央行发布的数据显示:我国城镇居民的住房拥有率已经超过了96%,最重要的是未来很多00后和10后基本都是独生子女,都可以继承双方父母的房子,所以未来住房需求会不断减少。
  综上所述,我国未来几年的楼市发展并不是非常乐观,当然因为房地产行业仍然是我国的支柱产业,国家也不会让房价出现大幅度的下跌,因此未来楼市的发展还是以稳为主。虽然房价不会出现普遍下跌,但房价稳定对于那些囤房族来说仍然不是什么好的消息。
  

很多专家认为:房价保持稳定,能有效地打击“囤房族”囤房,2021年起,“囤房族”或全面消失

  过去房价上涨迅速,很多人靠炒房发家致富,因此让很多人忽略了其实炒房也是有一定成本的。例如房子的资金成本、契税、房贷利息、维修基金、税费、物业费等等。所以投资房产的专业人士曾经计算过,只有房价每年上涨超过70%时,投资房产的人才能从中获利。现在房价保持稳定,很多炒房客和“囤房族”在进行炒房很可能会无利可图。其实在去年楼市遭遇寒冬之后,全国各地很多城市的二手房挂牌量都在增加,根据去年10月份的数据显示:重庆二手房挂牌量大约达到了17万套、上海6万套、杭州13.2万套、天津14.5万套、郑州13.2万套…….....。从这份数据中我们可以看出,现在二手房市场抛售房产的业主不断增多,竞争压力增大,二手房出现了有价无市的现象。所以,随着房价的稳定,“囤房族”囤房的收益越来越低,反而风险越来越大,这种情况造成更多的“囤房族”开始抛售自己的房产,形成恶性循环。但这对于刚需来说无疑一个好消息,随着二手房挂牌量增加,买卖房产会慢慢走向买方市场,这样一方面二手房价格会慢慢降低,议价空间也更大,另一方面购房者的选择机会更加多元化,未来几年,“囤房族”很可能会慢慢消失。
  
楼市新规出台,楼市或迎来拐点

  在去年的12月28日,人民银行和中国银行保险监督管委会发布了:《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理的通知》,在通知中明确规定:房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。这项规定很好地限制了一些银行房地产贷款占比过高的问题,不让银行的资金无限制地流向房地产行业。未来房企向银行贷款融资的难度将会增加,房企今后资金压力必然也会增大,这样房企很可能为了快速回笼资金有更大打折促销手段。
  另一方面,在去年的9月份,央行和住建部也对12家重点房企进行了约谈,而且给房企划出了“三道红线”:
01、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十;
02、净负债率不超过百分之百;
03、现金短债比不小于一。
三道红线的意义在于增强房地产企业融资管理的市场化、规模化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策透明预期,合理安排自身的经营活动和融资行为。另外还旨在于矫正一些房企盲目扩张的经营行为,降低房企的负债率,增强房地产企业自身的抗风险能力。这一政策也是直接导致去年金九银十各个房企开启打折促销的主要原因。
  
  两项新规一方面要求银行对房地产行业的贷款不能超过中国银行的要求的上限,一方面要求房企减少自身的负债率。而且今年对房企来说,去负债压力将大大增加,因此房企很可能会有更大力度的打折促销,旨在以价换量快速回笼资金。
随着我国城镇化的进一步深入,未来楼市的发展将进一步成熟,以往只求快速扩张,不求提高房子质量和服务品质的时代已经过去,转而开始走向降低扩张速度,注重质量的正确道路上来。

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